以人才的名义:新年18城楼市限购松绑真相

摘要

2018年刚刚开年,一场针对房地产调控的攻防战便悄然打响。

日前,兰州、合肥等地被曝取消部分区域住房限购或限价的政策,立即引发了业内的高度关注,甚至被解读为楼市调控松绑的“第一枪”。然而几天后,事情发生戏剧性“反转”,两地均发文解释并未放松调控,依然会坚持抑制投机。

不过,对一些人来说,这一契机他们已经等了许久。2017年,房地产调控全面加码,热点城市房价整体回落,“北京楼市的晴雨表”环京地区房价更以近25%的跌幅领跌全国,“楼市冰封”、“房地产寒冬”等词汇也因此时常见诸报端。

久旱盼甘霖。无论是捂紧棉被过冬的房企、中介等市场部门,还是部分持观望态度的投资者,都期盼调控政策的缺口能在2018年尽快打开,地方政府、银行、国企等参与或配合抑制房地产投资和投机的内在动力也已不足。

然而,“大幅调控松绑”的想象与当前政策指向明显相悖。2017年年底召开的中央经济工作会议提出,要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,这被视为2018年房地产市场的主要基调。住建部部长王蒙徽在全国城乡建设工作会议上也指出,要继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险。在此背景下,作为房地产市场调控的主体,地方政府的作为更关系到房地产调控和长效机制建设的成败。

松绑信号反转

这一次,楼市调控松绑的消息首先从兰州、合肥和南京三地传出。

1月5日,兰州住房保障和房产管理局发布了《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,对西固区、九州开发区、高坪偏远区域等地部分取消限购,同时部分增加限售。并且,在较核心的城关区、七里河区、安宁区范围内继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不需再提供社保证明和纳税证明。

易居研究院研究总监严跃进分析认为,兰州此次松绑限购的地方是去库存效果不好的郊区市场,此前政策较为严厉,也带来了很多市场压力。而且附加了限售的政策,显示松绑也是有条件的。然而,政策中另一条取消社保证明和纳税证明被舆论认定为大幅松绑的信号,毕竟,不对社保和纳税作严格要求的限购政策并无太大意义。

3天后,在该政策实施的第一天,兰州又发布了对前述政策的说明,表示不再提交社保和纳税证明并非取消限制,而是改进审核方式,将原由购房人提供相关证明改为由房产部门通过社保及税务部门系统进行核查。并且,新增的限售区域涵盖了主城区等限购区域,在3年内限制转让。中国社科院财经战略研究院研究员邹琳华对《华夏时报》记者指出,从解释后的政策看,兰州主城区还要比以前调控更严了,不仅限购没有取消,还加入了限售。

与此同时,同样传出限购解绑的合肥也在官网发布公告称,此前媒体将其在12345政府服务直通车上回复的“政府价格部门不得核定商品房价格”解读为放开限价的说法均系误读,合肥仍将按照相关文件执行商品房价格备案。

唯一没有“反转”的是南京,其楼市松绑是通过宽松的人才政策来“曲线救国”。1月7日,南京市政府提出,高层次人才在南京买首套房不再受户籍限制,政府将在商品住房项目中筹集部分房源进行定向供应,且公积金最多可贷120万元,高校毕业生租房补贴年限可延长至5年。

中原地产研究中心统计数据显示,从2017年10月以来短短3个月时间,包括南京、兰州、合肥、郑州在内,全国有近20个城市与地区发布了引进人才的新政策,房地产热点城市天津和青岛最近也加入了“抢人大战”。中原地产首席分析师张大伟分析认为,部分城市人口引进的门槛过低,很大程度上不是为了吸引人才,而是为了吸引购房者,对于市场来说,容易引起非理性的判断。

土地财政阴影

中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大向《华夏时报》记者表示,地方政府调控一松一紧之间,存在着与中央政府博弈的过程。十九大报告中“房住不炒”和长效机制,其重要的措施就是要限购。无论是在郊区还是核心区,第一套或第二套房子基本上是用来满足刚需的,买三套及以上的都不是刚需,都是投资或投机性的需求,与此前定位有冲突。

邹琳华也表达了类似的观点,他表示,调控政策时松时紧是造成房价波动的重要原因,保持政策的连续性与稳定性是很有必要的,当然也需要根据市场变化做些微调。

个中矛盾不言而喻,根源仍存在于土地财政这一住房相关性基础制度之中。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞曾指出,地方政府的作为是决定住房调控是否有效或失效,房地产风险泡沫是否扩大的一个重要的关键。它既是房地产市场的监管者,承担着维持当地房地产市场稳定健康发展的责任;另外一方面,它又是市场的参与者,是土地供应的主体,并且其收入来源过度依赖于土地出让收入及房地产相关税费。因此,从利益出发,地方政府执行房地产调控的坚决性是值得考虑的。

在各地的调控中,具体采取什么政策是由地方政府决定的,这也是住建部从去年下半年开始连续在重头会议上强调房地产调控不能“喘口气、歇歇脚”的原因。2017年11月21日,住建部、国土资源部和央行在武汉召开座谈会,要求坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期,防止出现大起大落。

况伟大表示,目前可以放松调控的宏观环境还没有出现,希望中央政府、执行部门和房管部门加大执法力度,一旦调控放松出现反复,房地产市场的健康和可持续发展,包括政策的连续性、稳定性就很难保障。

防范金融风险

中央经济工作会议提出,防范化解重大风险是今后3年要重点抓好决胜全面建成小康社会的三大攻坚战之一,其重点就是防控金融风险,促进金融和房地产良性循环更是当中要义。

中国社科院发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》指出,虽然2017年的金融监管政策关闭资金流入房地产市场的灰色渠道,但是银行等金融机构依然加大以土地为抵押的开发商和住房为抵押的购房者的贷款投放,支持楼市尤其是三四线楼市的投资投机需求。

而住房投机和资产价格泡沫的炒作,是近年来居民部门杠杆率过快增长的主要原因。据测算,我国居民部门债务占居民可支配收入的比重从2007年的35%提升至当前的90%,参考其他老牌经济体的发展路径,这一数值已经接近比较危险的区间。

对此,况伟大的观点是,只有坚持长期调控不放松,才能实现“房住不炒”,资金脱虚向实,这对加快经济结构转型,防范系统性金融风险是最根本的措施。

张大伟则认为,由于信贷政策依然紧张,楼市并不存在全面爆发的可能性。房地产的发展要平稳健康而不是市场崩盘,平稳是主基调,托底盖帽也是分城市调控的主要内容。未来不仅仅是一城一策,而是一城多策。

住建部部长王蒙徽此前指出,2018年要抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的的定位,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

城市与房地产研究专家孟祥远对此指出,差别化调控实质上就是稳定房地产市场发展前景,大起大落的市场行情不是调控政策的目标与目的。

变相松绑楼市?全国7城开启抢人大战政策一览表

南京

允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。

郑州

非郑户籍人才购房,不论年龄和毕业年限,只要符合全日制本科(含)以上学历、副高级(含)以上职称、高级技师(含)以上职业技术资格,三个条件中的任意一个,不用审核社保或个税,即可按规定购买住房。

长沙

在长沙工作、具有专科以上学历、技师及以上职业资格的人才,首套房不受户籍、社保缴存的限制。

武汉

博士、硕士毕业生落户不受年龄限制,普通高校本科学历由年龄不满35周岁放宽至不满40周岁;普通高校专科学历、非普通高校本科学历由年龄不满30周岁,放宽至年龄不满40周岁。

济南

全日制大学本科(含本科)以上学历的购房者,与用人单位签定正式用工合同,且连续缴纳社保满半年以上,可享有济南市常住户口居民同等购房政策。

西安

全日制普通高等院校、中等职业学校(含技工学校),国民教育同等学历和留学回国人员, 年龄在45周岁(含45周岁)以下,无论是否在就业择业期内,愿意在西安市区就业、创业并定居生活的,可持相应学历学位证书、身份证、户口簿(或集体户口卡)申请落户。硕士研究生及以上学历人员不设年龄限制。

成都

推行“先落户后就业”,普通全日制大学本科及以上毕业生凭毕业证即可落户。同时,在本市同一用人单位工作2年及以上的技能人才,可凭单位推荐、部门认定办理落户手续。成都今年还提出“蓉漂”计划,为前来成都找工作的人才提供7天免费住宿。

落户政策与楼市巧合

2017年年底,即将从北京某高校硕士毕业的邱然乘五个小时的高铁,回到曾经求学过的武汉办理落户。拿到户口本的第二天,她的父母开始为期一个月的武汉看房之旅。一个月后,邱然再次回到武汉,签定了一份当地二手房交易合同。

邱然是2017年10月11日《关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策》政策后,第一批落户的外地大学生。这个专项政策几乎放开了大学生落户的全部条件,要求最低学历是全日制大专,硕士、博士不受年龄限制。

据武汉市官方统计,落户新政实施后,仅一个半月全市新增办理落户60960人,大学生5.5万人,这一数字以每天超3000人的速度增长。而2017年全年,共吸引大学毕业生落户13.96万人,是2016年同期的6.35倍。尽管当地政府并不乐意将此与楼市年底的翘尾行情联系起来,但种种迹象表明,招徕人才的政策遏制住了市场的下滑。

自2017年下半年开始,至少有10多个限购城市打响了吸引人才的战役。在一位大型上市房企决策者看来,引入外来人口的政策可能并非只为支撑楼市乃至地方财政而设,但对增大未来楼市空间起到了至关重要的作用。选择这种方式激活市场,实际上可以解决城市发展后劲的一系列等问题。

相较于武汉、合肥等城市的曲线救国,直接放松限购标准的兰州则显得有些突兀。不过,从近几次地方调控的进退方式来看,调控技术划出了一条明显的进化轨迹。

事实上,武汉的人才流失已是老生常谈的话题。坊间一直存在“孔雀东南飞”一说,即从武汉毕业的大学生,大部分去往东部沿海城市和珠三角就业。

但似乎直到2017年,当地才找到解决这个问题的方案。

2017年6月,武汉市开始放宽落户条件,毕业3年内凭毕业证和就业证即可落户。10月,直接将3年期限取消。

巧合的是,2017年的前10个月,武汉楼市开始逐渐降温。根据中指院数据,2017年武汉住房成交面积2040.42万平方米,同比减少32.7%。再根据国家统计局数据,武汉2017年11月新房价格环比10月份持平,与2016年同期相比,仅上涨0.1%。

链家武汉公司在5月时,认为下行通道已然清晰,开始相应的战略调整。据其统计,二手房客户比从2017年初的5:1(即1套房源有5个意向客户),降至2017年5月的3:1,10月达到2:1的低点。

与此同时,2017年武汉土地市场持续火爆。武汉全年通过招拍挂成交的土地(不含工业用地)共172宗,多个远郊地区诞生“地王”。17家千亿房企,除了恒大(在毗邻武汉的鄂州葛店拿下了一块地王),其他都通过招拍挂在武汉公开市场拿地。中指院数据显示,武汉2017年的土地出让金达1524亿元,居全国第四。

另外,虽然“茶水费”在上个月被严厉整顿,22人因此被刑拘,但另一个变相加价的手段“装修费”已然冒头,经济观察报在2018年1月走访武汉武昌区、汉口区、青山区多个楼盘发现,20万-30万元的精装修费已是常态。从官方公布的2017年推盘量来看,装修楼盘占到6成以上。

可见,在武汉新房成交量企稳的同时,开发商同时受困于限价和土地争夺的愈加激烈,接下来的投资和开工预期与此紧密相关。

支撑开发商的是武汉新房居高不下的销售率。中指院的监测开盘数据显示,2017年武汉开盘销售率达91%,全年出现了200多次开盘即“日光”,均创历史新高。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,武汉新房成交的企稳和官方对预售证的管控有关系。

新房、二手房价格“倒挂”也能证明对需求的抑制。据链家监测,武汉2017年 1月的全市挂牌均价为17209元/平方米,此后一路小幅上涨,到12月涨至19617元/平方米。2017年的6月-8月是“倒挂”最为严重的时期,例如武昌区南湖的毛坯二手房以2万元/平方米的价格可以在3天内脱手,而附近的新房开盘价仅在13000元/平方米左右。

不过,压抑的需求在2017年10月下旬开始得到释放。一名中介人士称,二手房市场在10月下旬就开始反应,成交活跃了起来。链家的监控数据显示,武汉二手房成交套数在2017年10月份环比增长18%,到11月增长了22%。

武昌区公安分局一名工作人员向经济观察报介绍,单武昌区第一个月就新增了1万多的落户人数,其中约三成是为了购房。

武汉在第四季度加大了新房推盘量,12月最后一周推盘量多达24个,12月成交量环比增长29%。同时“日光”频现,例如12月25日开盘的融创观澜壹号1540套房源在开盘当天全部售罄。

武汉楼市研究专家李国政认为,武汉是一个“跑量”的市场,随着“百万大学生计划”,武汉市户籍人口将大幅增加,人口红利是吸引外来房企的最主要因素。

2017年12月,武汉进一步加大对人才购房的支持,市房管局发布《武汉市房票(人才住房劵)使用管理办法(试行)》,非武汉市户籍个人凭房票可在武汉市范围内购买首套住房,使用房票所购住房取得不动产权证满5年后方可上市交易。房票是指对达到相应标准的企业以及各类创新创业人才,政府发放用于租购房屋的补贴凭证,发放标准由各主管部门根据行业管理实际情况另行制定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从实际情况看,类似房票本身是购房权的一个保障,这样就可以回避是否要松绑限购等政策。同时也是一种福利的体现,通过购房和租房的时候使用此类房票,有助于真正让人才满足居住的问题。

百万大学生留汉工程

房票政策和2017年10月的《关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策》,都是配合“百万大学生留汉创业就业工程”制定的。

“百万大学生留汉创业就业工程”在2017年的6月正式公布,官方将这个计划的实施措施总结为“留汉九条”,除无门槛落户外,还有每年建50万平方米以上的人才公寓用于购买和租赁等政策,以确保在5年内留住100万大学生。

近些年武汉每年应届毕业生的数量在40万左右,据武汉市人社局的数据,从2013年起,留在武汉的大学生一直在10万-15万人徘徊。“百万大学生”的意思是,每年至少留住40万的一半即20万,5年就是100万人。

湖北省人力资源和社会保障厅的一名工作人员向经济观察报透露,2016年底武汉市委的一次内部会议上,湖北省委副书记、武汉市委书记陈一新提出了留住大学生的目标,春节过后的2017年2月,武汉市就与龙头企业家座谈,陈一新公开表示力争5年内将100万大学生留在武汉。

为了配合“九条”的落实,2017年的4月,武汉市成立“招才局”,陈东升、雷军等16位知名企业家被聘为“招才顾问”和“招才大使”,招才局向市委市政府直接负责。

招才局的工作人员由市委市政府向各部门协调抽调,共28人,包括房管局、科技局、人社局各相关单位,同时将全武汉现有的48项人才工作职能、55项人才政策、10亿元左右的人才专项资金统一到招才局统筹。

事实层面上,招才局的成立、“百万大学生留汉工程”成为拉开限购的第一道口子。

当然,政策的出台伴随着多种契机。上述湖北省人社厅的工作人员对经济观察报说:“政策的出台不是说一个因就对应一个果,不是说房价涨了我们就要吸引人才回来买房,这样的思考太单一。”

他认为,放宽落户是大势所趋,不仅是大学生回流,从2015年开始,政府就发现江浙一带的湖北籍高新技术和技能人才,因外资企业的撤退,开始逐渐回到湖北。

陈一新在2016年12月由中央全面深化改革领导小组办公室专职副主任,调任湖北省委副书记,武汉市委书记,他此前的从政生涯都在浙江。而浙江一直是到湖北抢夺大学毕业生的主要力量。据上述省人社厅工作人员回忆,早在十几年前,浙江省省委带着800家当地企业在汉口国际会展中心召开宣扬会,声势浩大,给人社部门留下了很深的印象。湖北省的人才抢夺确实慢了几步,2017年,湖北省人社厅才第一次带队去清华大学宣讲。

武汉市住房保障和房屋管理局的一名相关工作人员,也表达了同样的观点:“以前武汉市政府的观念其实是顺其自然,我们认为搞好经济自然他们就会回来,陈书记来了之后提出'刻意人为',就是再也不能顺其自然了。”

人才即城市活力

武汉并不是唯一通过为特定人才放松落户和限购政策的城市,从2017年下半年至今,广州、青岛、厦门、西安、廊坊、天津、合肥、石家庄等18个城市出台类似政策。

1月9日,已经实施多年购房获取蓝印户口的天津市,宣布为符合天津发展需要的人才实行租房落户政策。早在1月2日,天津市保税区已经出台吸引人才的细则,对人才购房和租房补贴等优惠,计划到2020年,户籍人口达到920万,城镇化率达到80%左右。

日前,天津市还曾宣布2017年GDP大幅度缩水。对此,天津市政府给出的解释是统计口径的更改,即从原来按注册地统计改为按实际产地统计。但实际上2017年1-11月份天津市公共财政收入、非税收入等收入同比均呈现负增长。

比如2017年天津房地产投资和土地出让金均同比减少,天津市统计局数据显示,2017年前11个月,天津房地产开发投资同比下降2.9%;中指院数据显示,2017年天津市土地出让金同比减少12%。

据中指院数据显示,在目前已经出台相关放松限购政策的城市中,石家庄土地出让金同比减少42%,苏州减少36%,合肥减少35%,厦门减少14%,如果算上兰州和天津,这些城市在全国70城土地出让金减幅最大的10个城市中占据6个席位。

在已经发布吸引人才落户的城市中,多数城市将人才与购房资格相挂钩,比如南京与共产房购买资格挂钩,而武汉和泰州则直接为人才发放房票,而长沙新政22条规定,只要在长沙工作具有专科以上学历,首套房不受户籍和社保限制。

郑州规定,只要工作在本地且具备全日制本科以上学历、副高级以上职称的外地人,购买首套房只审查学历、职称和教育、人社部门的认定证明,以及购房人的就业状况,不再审核社保和个税证明的交纳期限。

无论是为了吸引人才流入,还是为了缓解因楼市成交下滑导致的地方财政压力,这些政策均直接或间接地为房地产市场带来一定影响,尤其是将人才和购房资格挂钩,使得大批被限购排除在市场之外的群体具备购房资格。

“第一枪”成为众矢之的

武汉楼市在2017年末翘尾后,兰州市打响了2018年明确松绑限购的第一枪。

如果说武汉等地通过增加户籍人口间接增加了具备购房资格的人口,那么兰州就是直接放松了购房准入门槛。并且,相比武汉等城市由人社部门发布政策,兰州政策则像以往放松调控时一样,直接通过房屋管理部门发布,而更受关注。

1月8日周一,经济观察报记者来到兰州城关区黄河北一个项目销售中心,发现前来看房的人挤满了狭小的空间,置业顾问们的介绍声在其中此起彼伏,销售经理谢欢感叹道:“以前周末也没这么多人。”

三天前,兰州《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》首先取消了西固、九州、高坪等偏远地区的限购政策,限购区域缩小至城关、安宁、七里河、高新区(不含榆中园区)、经济区等三区两园区。

其次,在仍实施限购的区域,兰州本地户籍以家庭为单位可购买两套,非兰州市户籍可购买一套,取消三年社保或一年个税限制。购房者自拿到不动产之日起,三年内不得再次上市交易,这一条款要求写入不动产证中。

一位接近政府人士表示,兰州有很多包括甘肃省内其他市县的外来人口,他们长期生活工作在兰州,如果被剥脱购房资格是不公平的。当然在放松限购的同时,兰州仍然保持在限价和限贷方面的高压政策。

除了在企事业单位和大型民营企业外,在兰州工作的非本地户籍大多没有社保,三年社保或一年个税政策将大批外地购房者排除在市场之外,“大部分都是打工的,即便有社保的,也很少有连续三年的。”上述接近政府人士说。

兰州限购政策始于2017年4月份。北京317限购政策出台后,全国已经掀起新一轮限购热潮。而后在8月份再次升级。

从9月份开始,兰州楼市开始冷却,成交面积、成交金额逐步下滑。统计数据显示,2017年前11个月销售面积与2016年相比还有近30%差距,而成交金额差距是12.58%。

房天下数据显示,2017年兰州市土地成交金为66.68亿元,与2016年的124.89亿元相比接近腰斩。上述接近政府人事坦言,本次放松限购主要原因就是财政压力,“不光是土地出让金,还有契税等其他收入也都减少了。”

其实,在12月中旬财政和税收数据出来后,兰州市政府就开始意识到原有限购政策对财政收入影响,在这不久之后,市政府主管官员召开相关会议正式确定了放松限购的思路,具体政策由房管局联合不动产登记管理中心和物价局制定。

据上述接近政府人士透露,限购松绑政策也获得甘肃省住建厅主管领导的同意,方案制定出来后,兰州市政府批准后正式对外发布。不过限购松绑政策出台还发生小插曲,由于1月5号发布时正值兰州市两会召开,兰州市房管局因此受到批评。

自此,原计划实施五年限购政策在不到4个月后出现了松动。

调控的技术进阶

中国房地产市场调控启幕于2004年,15年时间里累计经历数轮调控的松紧。这次18个城市出台相应政策普遍被看做是第三轮放松的前奏,但与前两次放松显然不同的是,此次调控的差异化特征格外明显。

当楼市经历多次起伏之后,宏观调控手段逐渐精细,经常呈现“组合拳”。特别是2016年以930年新政为起点的一轮调控,全国22个主要热点城市陆续出台限资格、限售、限贷、限价、提供首付比例及按揭利率等“花样”调控,热点城市房价迅速冻结。

“房住不炒”成为调控主旋律后,以317新政为起点,租售并举、大力发展租赁住房,长租房、自持地、共产房等形态开始出现,并提出建立房地产市场平稳发展的长效机制,房地产税也呼之欲出。

本次18个城市出台人才落户、购房政策,与其说是变相放开限购,倒不如说是实施差别化调控、构建长效机制的一部分。对比2008年、2015年两次放松限购不难发现,本次所谓的放松限购仅仅局限于扩大购房群体,而在限贷、限价、限售方面并没有任何松动。

使用最早的土地政策也在这一轮技术型调控中升级。北京、上海、深圳三城在2017年均挂牌了70年纯自持用地,以保障租赁住房的供给,地块争夺中多出了很多新鲜的国企面孔。在2018年,二线城市的土拍“玩法”也要升级。武汉在2017年12月28日挂牌了两宗土地,分别位于硚口和汉阳核心区域的土地,出让条件包括限地价、限房价、竞配建、限售价,竞拍方式是熔断后竞无偿代建再竞规划方案。

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