【荐房视点】一边海水一边火焰:楼市新政出现两极分化

摘要

目前全国楼市呈现出两极分化的发展态势,一线城市和部分二线城市房价过高,三四线城市则是库存压力过大,显然,一刀切的楼市政策已不再适宜整体楼市。今年全国两会上,政府工作报告就提出,楼市调控将“因城施策化解房地产库存”,这也为今后楼市的发展指明了新的方向:不同城市根据本地楼市的具体情况制定具体的策略,达到稳中去库存的目的。

【荐房视点】一边海水一边火焰:楼市新政出现两极分化

两会后,在新风向的指引下,各地楼市新政不在一刀切,呈现出一种各玩各的状态:上海、深圳、苏州、南京、廊坊等地,不同程度的收紧楼市政策,遏制楼市温度上涨过快;沈阳、海口、株洲等库存高的城市则放松楼市政策,鼓励购房,加紧去库存。

政策收紧:沪深环京等地联手为楼市“退烧”

就像约好了一样,上海、深圳、南京、武汉在24小时之内相继出台新政,除这四个城市之外,苏州早前曾出台“限涨令”,廊坊、合肥也相继出台新政来约束楼市。在新一轮调控大潮下,这些城市出台的楼市新政都有一个共同的关键词:收紧。

“楼市非理性过热”是这些城市楼市的共同特点。以上海和深圳这两大一线城市为例,上海市住建委主任顾金山在新政发布会上表示:“进入2016年,上海楼市房价上涨明显,仅大宁板块一年房价上升了160%,呈现非理性趋势。”而市场上,彻夜排队买房、房东随意提价等现象也屡屡出现;深圳自去年330新政后,房价一路走高,日光盘频现,在四大一线城市中,深圳房价远远高于北上广。在因城施策的政策指引下,为这两大一线城市降温已是当务之急。

除一线城市外,南京、苏州、合肥、武汉这些热门的1.5线或二线城市,也不甘示弱的成为房价涨幅过高、楼市过热的地区。数据显示,南京房价连续12个月上涨,一年涨幅达到了14.1%,且遍地“日光盘”;武汉楼市在进入2016年后,多个新楼盘也出现“千人排队抢房”、“开盘售罄”的热销场景;苏州房价的涨幅在2016年2月位居全国第二,涨幅超过北上广深一线城市;合肥楼市供不应求,土地市场过热,房价也随之大幅上涨。为抑制这些城市的楼市温度过高,地方政府在锁紧楼市政策的同时,还将不同程度的增加土地供应,以平衡市场供求关系,达到为楼市退烧的目的。

在有效控制一线楼市的同时,一线城市周边地区也成为楼市调控的重点区域。深圳限购加码,深圳客转战东莞、惠州等地,导致珠三角地区楼市量价齐涨;北京房价过高,购房者扎堆环京区域,导致廊坊近京区域,尤其北三县的楼市,房价不正常上涨,甚至一天一个价。针对这种情况,惠州紧急出台新政为炒楼降温,禁止楼盘认为提升价格,廊坊出台九条楼市新政,防止环京区域房价上涨过快。

政策放松:信贷宽松、鼓励购房 加速去库存

一边是楼市温度过高的城市急需降温,一边是库存过高的城市急于消化库存。在因城施策的新风向指引下,为加速三四线及部分二线城市去库存的脚步,一系列利好宽松的楼市政策接踵而至。

3月28日,沈阳楼市22条化解房地产库存的新举措正式出台,拉开了去库存的序幕。随后,四川10余市州不同程度推行“购房补贴”政策,上限为200元/平方米;湖北省通过推进公租房货币化和棚改货币化安置消化库存商品房;湖南株洲出台“株14条”,分别从支持农民进城购房、提高棚户区改造货币安置比例等方面稳定楼市发展;海口放松公积金贷款政策,以落户制度改革、对技术人才进行购房补贴等政策吸引外来购房者;陕西对购买存量商品住房作为棚改安置房的被征收人,给予每套8000元奖励;云南出台信贷房款政策,二套房首付比例降至20%,鼓励居民家庭购房……

从楼市整体发展来看,部分二线城市及三四线城市库存压力过大,去库存的任务已迫在眉睫。以沈阳为例,作为二线城市,沈阳楼市的库存却一直处于高位,有数据显示,截至2015年年底,沈阳去化周期26个月。虽然在政策宽松背景下,去化周期同比缩短了6个月,但仍处于高位。

从全国库存情况来看,数据显示截止到去年年底,全国商品房待售面积为7.18亿平米,而截止到2016年2月,商品房待售面积仍在增加,已达到7.39亿平米,房屋开工面积也从开始上升,比2015年底增长了13.7%。更有数据显示,这些库存压力大部分集中在三四线城市,截至今年2月份,一、二线城市库存较2015年分别下降了13%、17%,但三、四线城市不仅没有下降,反而上涨了3%。

在全国楼市分化,高房价与高库存并存的情况下,楼市已经告别一刀切的时代,“因城施策”成为一种更适宜的手段。无论政策是松还是紧,无论政策走向哪,都是为了一个“稳”字,稳房价稳楼市,平衡供需。某业内人士表示:“整个房地产宏观调控政策应该就是因地制宜,因城施策。”

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